Woningmarkt koelt af, toch stijgende prijzen verwacht
Geplaatst op 09 september 2026
Er komen meer woningen te koop en de markt is minder oververhit dan een jaar geleden. Dat klinkt als goed nieuws voor iedereen die een huis zoekt. Toch stijgen de huizenprijzen gewoon door. Dat blijkt uit het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt van Rabobank, dat op 9 september verscheen. De economen van de bank stelden hun verwachting zelfs naar boven bij. Waar ze eerder nog uitgingen van stagnerende prijzen, rekenen ze nu op een verdere stijging.
Meer aanbod door de uitpondgolf
De afkoeling komt vooral door extra aanbod, en niet door economische onzekerheid of spanningen in de wereld. De belangrijkste oorzaak is de zogenoemde uitpondgolf. Ofwel beleggers die hun huurwoningen verkopen. Via die weg kwamen de afgelopen vier kwartalen zo'n 39.000 woningen op de markt, ongeveer 23 procent meer dan een jaar eerder.
Meer aanbod betekent meer keuze en iets meer rust bij het bieden. De tijd dat vrijwel elke woning ver boven de vraagprijs wegging, lijkt op veel plekken voorbij. Volgens Rabobank heeft de verkoopgolf van huurwoningen waarschijnlijk de piek bereikt en neemt het extra aanbod vanaf nu geleidelijk weer af.
Toch blijven de prijzen stijgen
Ondanks de afkoeling gaan de prijzen niet omlaag. Rabobank verwacht dat bestaande koopwoningen in 2026 gemiddeld 4,2 procent duurder worden, en in 2027 nog eens 3,2 procent. De prijsgroei zwakt dus af, maar van een daling is geen sprake.
Dat komt door twee krachten die tegen elkaar in werken. Aan de ene kant zorgt het extra aanbod voor druk op de prijzen. Aan de andere kant blijven de lonen stijgen en is er nog altijd te weinig aanbod voor het aantal mensen dat een huis zoekt. Die schaarste weegt zwaarder dan het effect van de uitpondgolf. Zolang dat zo blijft, blijven de prijzen klimmen, zij het in een lager tempo.
Betaalbaarheid blijft het echte knelpunt
Vooral hier wringt de schoen. Meer aanbod helpt weinig als je een woning simpelweg niet rond krijgt. Een huishouden met een doorsnee inkomen komt volgens Rabobank nog altijd ongeveer 80.000 euro tekort voor een doorsnee koopwoning van rond de 440.000 euro. Dat gat vul je niet met een paar extra woningen op Funda.
De verschillen per regio zijn bovendien groot. In steden als Amsterdam en Utrecht is maar een klein deel van de woningen haalbaar voor iemand met een gemiddeld inkomen. In krimpregio's zoals Oost-Groningen ligt juist het overgrote deel binnen bereik. Waar je zoekt, bepaalt dus voor een groot deel of dat extra aanbod je echt verder helpt.
Gunstig of lastig?
Voor kopers is het beeld daarmee dubbel. Er valt meer te kiezen en de druk om binnen een dag te beslissen neemt af. Tegelijk blijft de financiering een uitdaging, zeker voor starters en voor huishoudens met een enkel inkomen. Meer keuze in de etalage is iets anders dan meer huizen die je daadwerkelijk kunt betalen.
Aan de aanbodkant is er voorlopig ook weinig verlichting te verwachten. Er zijn recent veel bouwvergunningen verleend, maar Rabobank rekent niet op een sterke toename van de nieuwbouw. Onzekerheid rond stikstof en het overvolle stroomnet remt de bouw, en het nieuwbouwaanbod sluit niet overal aan op de vraag.
Overweeg je een aankoop, of wil je weten wat er in jouw regio en prijsklasse realistisch is? Laat je goed informeren en reken je mogelijkheden rustig door voordat je instapt. Zo weet je of de afkoelende markt voor jou echt een opening biedt, of dat vooral de betaalbaarheid het gesprek bepaalt. Laat een bericht achter, we helpen je graag verder.
